Обследование технического состояния зданий

Обследование технического состояния зданий проводится для объективной оценки несущей способности конструкций, выявления повреждений, дефектов и потенциальных угроз эксплуатации. В Южном федеральном округе, где значительную часть зданий составляют постройки 1960–1990-х годов, а также объекты, подвергавшиеся неоднократным переделкам и реконструкциям, такая диагностика особенно важна при капитальном ремонте, изменении функционального назначения или выявлении признаков аварийности.

Цели и основания для обследования

Обследование может проводиться как в рамках планового контроля, так и по инициативе собственников, при возникновении спорных ситуаций или на основании предписаний надзорных органов. Целью является получение обоснованного заключения о пригодности здания к дальнейшей эксплуатации или необходимости усиления и ремонта.

• Выявление дефектов и повреждений строительных конструкций;
• Оценка фактического технического состояния несущих и ограждающих элементов;
• Определение степени физического износа здания или его частей;
• Формирование выводов о пригодности к эксплуатации, реконструкции, перепланировке;
• Подготовка обоснования для проектирования ремонтных мероприятий или усиления.

Этапы обследования

Проведение обследования требует чёткого соблюдения методики. В ЮФО, с учётом климатических особенностей, акцент делается на анализ воздействия температурных перепадов, осадков, грунтовой подвижки и несанкционированных вмешательств в конструктив.

• Сбор исходных данных: архивная документация, технические паспорта, проекты;
• Визуальное обследование фасадов, перекрытий, кровли, фундамента;
• Инструментальные измерения (нивелирование, обмеры, измерение трещин);
• Выборочное вскрытие конструкций для оценки скрытых дефектов;
• Фотофиксация и формирование дефектной ведомости;
• Оформление технического заключения с выводами и рекомендациями.

Классификация состояния конструкций

В соответствии с нормативами обследуемые элементы подразделяются на несколько категорий технического состояния: работоспособное, ограниченно работоспособное, предаварийное и аварийное. Каждая категория требует различного подхода к дальнейшему проектированию или эксплуатации.

• Работоспособное — конструкция соответствует расчётным параметрам и требованиям безопасности;
• Ограниченно работоспособное — имеются дефекты, но несущая способность сохраняется с ограничениями;
• Предаварийное — снижение прочности требует срочных мер усиления или разгрузки;
• Аварийное — угроза обрушения, требует немедленного ограничения доступа и работ по обеспечению устойчивости.

Кейс: обследование здания больницы в Астраханской области

По запросу администрации был проведён осмотр кирпичного корпуса районной больницы 1981 года постройки. Поводом стали жалобы на трещины в наружных стенах и перекосы оконных проёмов. В ходе обследования установлено:

• осадка ленточного фундамента по периметру южной стены до 45 мм;
• вертикальные трещины в кладке толщиной до 12 мм;
• превышение предельно допустимого угла наклона конструкций;
• износ перекрытий, усиленных в 2002 году, достиг 60%.

Техническое состояние признано ограниченно работоспособным. Выданы рекомендации по устройству бетонного пояса, устройству разгрузочных швов и инъекционной стабилизации грунта.

Особенности обследований в ЮФО

В регионах ЮФО здания чаще подвержены усадке грунтов, воздействию повышенной влажности, агрессивной среде (вблизи морского побережья, промышленных зон), что ускоряет физическое старение конструкций. Кроме того, значительная доля объектов не имеет актуальной технической документации, что требует более глубокого обследования и привлечения архивных источников.

Обследование технического состояния — это не просто фиксация дефектов, а важнейший этап принятия решений о ремонте, усилении или реконструкции. Именно на основе этого этапа формируется стратегия обеспечения безопасности и продления срока службы зданий.